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深圳2007房价暴涨背后的秘密(图)

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【新三才网讯】在经过2005、2006连续两年的房地产调控之后,中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落,反而在近两个月迎来新一轮全面上涨的浪潮,而深圳无疑是其中的“领头羊”:仅在今年上半年,深圳房价即暴涨了50%以上。

从上海、北京到深圳、广州,庞大的资金将一个又一个城市席卷而下。下一个房价暴涨的城市是谁?何时才是尽头?

一个楼盘的市值可买下整个伊利集团,“不是伊利的价值被低估了,就是楼盘的价值被高估了。”

一位开发商私下坦承:“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”

“8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。”在中介圈内,这句话被广为流传。有大地产公司已经决定,在2008年底前要出清全部存货,不论以什么价格。

一些高新技术企业已在考虑离开深圳。房地产利润已开始压迫深圳的整个经济肌体。

18个月以来,深圳经历了一次没有前例的房价狂飙:平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米,仅今年头6个月,房价就上涨了50%。

资本露出饕餮本性,再多、再贵的新房推出,总是一吞而空。房价不断刷新历史纪录,买者依旧如云,人们似乎对数字失去了感觉;“只要楼王,不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜;投资者并不抱怨价格,他们的愤怒在于——并不总能买到新房。

在十多天的采访中,无论是政府、学者、开发商、中介甚至是炒房者,南方周末记者遇到的每个人均称:如此上涨其意料之。然而,一切又似乎是如此符合逻辑。

月初,招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说,他们开发的高级住宅兰溪谷,近1100套房子以当下市值计算,已可买下整个伊利集团。

兰溪谷二期的楼盘正在询价,据悉买家报价已到3.2万元。伊利是中国最有价值的企业之一,一个楼盘的价值显然无法与之相提并论。这位高管感慨,“不是伊利的价值低估了,就是楼盘的价值被高估了。”

到6月底,深圳福田区欢乐谷附近一个叫“纯水岸”的楼盘到达了它的巅峰,这里卖出了一套单价7300多万的别墅,每平米价格高达14万元。)

“那栋别墅光佣金就挣了100万。”中介公司小姐指着“纯水岸”人工湖边掩映在绿树丛中的别墅群说,那片别墅基本上都卖完了。

知名地产商人王石亦感叹:在这样的牛市下,房地产的品牌已经没什么作用了。

 “现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了。”6月29日,一位开发商私下如是对南方周末记者坦承。

素来以速度和财富著称的深圳,在它26岁之际,发觉速度与财富的结合令它眩晕:这个城市以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁,同时以前 所未有的速度让更多的人远离住房梦想。有两个深圳———渴望房价上涨的深圳,期待房价下跌的深圳———对于其中一个,这是最好的时代,对于另一个,这是最 坏的时代。

梅林一村100平方米的福利房、纯水岸临湖的高档住宅、观澜高尔夫的别墅———深圳房地产市场近来成交最旺的楼盘,它们的买家级别分别意味着百万富翁、千万富翁和亿万富翁,如同对应着飞机的普通舱、商务舱和头等舱。

上涨中,深圳楼市就像一个筛子那样筛选出富人,而且筛眼仍在不断扩大,众多怀揣深圳梦的中低收入者也竭尽所能地避免被筛子筛出去,即使这意味着他们被深深“套牢”,透支未来———取消了二线关的深圳,房价无疑是一道更高明的门槛。

去年10月中的一天,来自武汉的傅志刚清楚地看到他人生中的那道筛眼。

那天上午他偶然路过一个叫“碧华庭居”的小区,出于习惯,他把视线投向房产中介的信息栏。令他惊喜的是,一套100平方米的二手房刚刚挂牌转让,他是第一个看到的人。

2005年研究生毕业的傅志刚,在深圳的同学十余人,只有一人尚未买房;他所在的大型国有公司,同时进来的毕业生有一大半买了房,2006年7月毕业的人中也有一半买了房。绝大部分首期来自父母,或是借钱。

之前两个月他无时不处于焦灼和郁闷中,看了无数的房子,可每次他去看房,房子总会在第二天就被人抢走。而且每套都比前一套卖得贵。

愈发焦灼的傅志刚,不知道自 己正在经历深圳楼市的再一次报复性增长。当年6月1日,“新房2年内出售须缴纳5%营业税”的规定将售出时限延长到了5年。2005年的那一幕完整再现。 同样长达3个月的对峙,同样是买方心理崩溃,营业税的成本一模一样地添加进了房价里,房价一模一样地加速上涨。“6、7、8三个月,我的收入加起来只有 5000元。”地产中介张先生说,那时谁都不让步,交易少得可怜,以佣金为生的中介日子自然不好过。

短暂的萧条后,张先生们乐于为急不可待的傅志刚们找到合意的房子。

这次,傅志刚成了第一个去看房的人,在屋子中停留的半小时内,他遇到了不同中介带来的十几个看房人,几乎是一个小型现场拍卖会。从看房到决定,只用了2个小时。签完合同后,傅志刚给女友打电话,“我是不是在做梦?像买棵白菜一样花掉了未来三十年?”

 “这棵白菜”花去了他所有的积蓄,首期款中有部分是向朋友借的。他的收入稳定,在深圳属于中等偏上,每月6000元工资,女友的收入还略高一点。每月按揭款用去了他俩总收入的50%,而国际通行的警戒线是家庭总收入的30%。

女友在电话中劝傅志刚冷静一点,傅则回答:如果现在不买房子,那我可能一辈子都不能给你一个家了。

对于傅志刚这一深圳人数最为庞大的白领阶层来说,房子是关乎一生的博弈。博弈论创始人冯•诺依曼曾准确地描述过这一群体:在手上牌可能最差的时候加大赌注。牌局对他们不利。

身边都是这样的故事。在目前这个高位前已购置房屋的人庆幸自己做了房奴,背上的沉重包袱似乎能保证他们留在筛眼继续扩大的筛子里;另外一些望房兴叹的人则因错过机会欲做房奴而不得暗自生恨。

7个月后,傅志刚的同学在他的10楼买了同一户型,多付了三十多万。“真羡慕你早就买了”。而傅也羡慕在他之前买房的同学。

这时的傅志刚正在装修自己的房子,在梅园路的大型建材市场,上千个摊位全都生意火爆,订单均排到一个月后。

据世华地产在今年3月的调查,他们发现,深圳人的购房习惯有了根本变化:过去,来到深圳3-8年后购房是常态,而目前1-3年也成为常态,而这些人,基本无法依靠自己的收入支付房款,两个家庭、两代人共同承担一套房子的首期甚至是按揭已不鲜见。

“房价问题已经是深圳最大的政治问题。”一位深圳市政府部门负责人对南方周末记者坦言。

实际上,深圳市在1988年就率先提出:深圳市住宅局代表政府建设微利房,以成本价向居民出售。住宅局可获微利,以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。

1993年,这个城市曾自豪地宣称,深圳市有户籍人口的住房问题已经基本解决,该市住宅局因此于1992年获得了联合国人居荣誉奖。

当时深圳房地产两轨多价的住房体系已经规划好了蓝图。《居屋发展纲要》还拟订了福利房占30%,微利房占40%,商品房占30%的比例,并注明:此后,建房比例中的两头逐渐减少,微利房逐渐增多。

那个时候,每个深圳市民,都可以排队购买政府开发的微利房。这项政策很好地解决了深圳人的居住问题。即使在深圳发展最热的时候,也没有出现房价飞涨的现象。

然而在10年后的2003年,深圳市住宅局黯然退出历史舞台。此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿,供应量少得可怜,而且多数是为公务员建设,多数居民由此被逼进商品房市场。

上述政府部门的负责人将之定为深圳房价的转折点。“就像米和盐一样,房子是半公共产品。因为房屋承载着人的基本居住权利。而房地产商就是想把政府供应这块挤掉。当时一些开发商攻击住宅局,认为住宅局成为一个政府背景的开发商。”

 “与香港覆盖60%人群的公屋制度一样,过去深圳居民三五年或者七八年总是能排上房号。可现在怎么保证?”他说。

然而,房地产市场化是全国一盘棋,深圳对此似乎无能为力。

通往“繁荣”之路

如果说,2006年深圳楼市是疯狂,那么,今年则是癫狂。”6月22日,世华地产市场研究总监肖小平对南方周末记者说。在她的记忆中,疯狂源自2005年下半年。十余天的采访中,这一印象不断被印证。

2005年之前,深圳以房价平稳著称。当杭州、上海、北京等明星城市的房价次第领涨时,深圳更像一个局外人———这里的居民经历过1990年代中后期的楼价下跌(价格从高位时的10000元/平方米跌落一半),也见证过香港楼市的崩溃、负资产阶层的凄苦,“他们更理性,不轻易投机”,香港学者郎咸平曾这样评价。

房价温和而平静地上涨几年后(每年约5%),深圳人对楼市的审慎态度开始悄然而变。

推力更多地来自深圳之外。2005年前后,“流动性过剩”成为描述中国宏观经济时出现频率最高的词汇之一,它的意思是:钱太多了。这意味着,“留什么在手 上都比留人民币好。”一位前地产中介说,从2005年开始,她替自己和几位无暇亲力亲为的朋友投资深圳房产,至今,获利数倍。

经济学家们对此有着清晰的解释:事实上,在货币市场上有超额供给(即流动性过剩或钱太多了)时,人们会通过增加支出来调节,而这种支出通常会是投资而不是消费。

由于前期的平稳,相较于北京、上海,2005年的深圳楼市已有落差,颇让投资者放心,在深圳购置房产显然是一个稳妥的选择。

何况,可供中国普通居民选择的投资品实在不多———比起普洱茶、艺术品,甚至是奢侈品,股票、房产还是更可靠一些。相较阴晴不定的股市,房产又更可靠。何况,房产比股票更“重”:股票只是一张纸,而房价即使下跌,还可通过出租房屋挽回损失。

2005年7月,另一个大事件更将深圳人推向了投资一途———人民币开始汇率改革。QFII(合资格的境外机构投资者)提出了近乎夸张的建议,“持有一切以人民币计价的资产,包括垃圾。”

那时至今,人民币累计升值幅度已超过7%,各方预测,升值仍将持续。这意味着,人民币汇率目前仍被低估。通俗而言,汇率是现金的价格,当把现金的价格往下压的时候,其他资产的价格都要上涨。房产亦如是,直到汇率不再上升。

 “人民币一升值,我们就意识到,深圳将接过上海、北京的接力棒,成为房产投资的又一个资金洼地。房价上涨无可避免。”一位房地产策划师回忆道。

汇改前两个月,调控楼市的“国六条”出 台,深圳市政府应声宣布,从6月1日开始,“新房2年内出售须缴纳5%营业税”。这为深圳人的理性选择增添了些许戏剧性:卖方希望以更高价卖,以弥补陡然 增出的成本,买方不愿买,等着房价跌。心理对峙持续了3个月,以买方卸甲投降、追涨购买告终。

征税5%,房价涨幅不止5%。肖小平解释,被征税者涨价5%,不需要交税的卖方不会不跟着涨,为了得到与后者相等的收益,交税者还会接着涨价……这样的逐涨游戏,在一直是卖方市场的深圳楼市,成为了不断探测买房者心理底线的竞价过程。

一位有威斯康星大学经济学博士背景的地产商将人们投资楼市的冲动称为“理性选择”。当前人民币的存款利息已低于通货膨胀率,即经济学家们所说的“负利率”。将现金留在手里或存银行,其实际购买能力将下降,并不理性;用于购买股票或房产,或许还可以预期未来升值。

事实上,在市场经济发达的国家,房地产隶属于金融业,而不是制造业。房子是金融产品而不是单纯的消费品。很多中国老百姓没有这个常识———房产类似股票,它的价格某种程度上来自于“散户们”自己对未来的预期。

于是,看似荒诞却符合逻辑的一幕出现:政府抑制投资或投机需求的良好意愿,在买卖双方力量不均的竞价中,违背初衷,成为了房价上涨的助推剂。

一系列事件之后,深圳楼市踏上了通往“繁荣”之路。

满城尽是炒房客?

看涨!看涨!深圳楼市从2006年的疯狂,演进到了今年上半年的颠狂。楼市飞涨的“深圳速度”似乎是对人类想象力的一种嘲弄。

新楼盘的销售不得不在酒店或是会展中心进行———只有这些地方,才能容纳下等候抽签的购房者。过去常常只在彩票摇奖时出现的公证人员,现在则出没于各个售楼现场———他们的在场,多少能缓解人群对地产商的责难。

2006年底,观澜高尔夫推出160多套别墅,600多户闻讯抢购,近千万元一套的豪宅每两三分钟成交一套———或许不比卖白菜更慢。眼看可能出局的买家竟然高呼:“别抽签了,干脆现场拍卖吧!”

今年4月,深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》称,去年置业者中有超过30%在取得产权证后半年内转手。 “炒家让一切都失去了平衡!看不懂,居然可以炒到这么高!”深圳规划局的一位官员直言。

 “像炒股票一样,他们一波一波地在炒房子。现在的房产证就跟烫手山芋一样,过不了几个月就转一道手。”深圳发展银行高级业务经理高黑告诉南方周末记者,他见过一套房子,半年内转了三道手。

而在中介圈内,一则传言广为流传:8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。

传言无法求证。追溯历史报道,2005年,无论是政府还是市场人士,都认为深圳炒房客大约只为购房者的10%。

至于今年,一位不愿透露姓名的地产高管披露,他们的楼盘约35%-40%是投资性购买,“其他开发商的数据也大致相同”。

深圳市房地产协会秘书长张文华则表示,“根据下面调查的结果,有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%。”根据他的经验,全市范围内这一比例约为35%。

这与深圳发展银行高级业务经理高黑的经验大体相符———他的业务中,1/3是初次买房,1/3是投资,1/3是转贷。而转贷,常常是为了装修或买第二套房。

这与世华地产的调查暗合。在回答购房动机时,15%的人选择“自住”,15%的人选择“投资”,余下的70%则选择“投资兼自住”———如果房价继续上涨,他们将可能成为新的投资客。

一位留美博士出身的地产商认为:在成熟市场,成功的投机者应该起到市场稳定器的作用。“价低买进,平稳楼市;价高卖出,平抑房价。”然而,在一个失序市场中,炒家的投资行为无法不以一种唯利是图见利忘义的负面形象示人。

炒家“干炒”早已不是秘密。房价的上涨,已把太多自住需求抛离,目前二手房已经从由投资客转卖给自住者,转变为了投资客转给投资客,投资客之间相互接货,然后一波波抬价,也就是所谓的“干炒”。

楼市,已是投资者的盛宴。他们对上涨的预期,甚至强于地产商——只要继续上涨,就意味着获利。这些逐浪者,在追逐中叠加、推高着浪花,一次又一次,试探、突破着人们的心理底线,也挑战着彼此的心理底线。

这座城市从未拥有过这么多的百万富翁、千万富翁和亿万富翁。财富与勤奋、刻苦和知识不再有那么大的关系,而更要归功于冒险,或是与地产商的良好关系。

奇异的合谋

今年1月27日,一个叫“金地名津”的楼盘在深圳会展中心开盘销售。近几年持续投资资产的金融分析师杨锐,一直看好深圳楼市,但对于当天的现场仍没有心理准备。准备购房的他看到等待摇号的4000人(约2000户),不由倒抽一口冷气———这个楼盘只有800多套。

当场摇号抽签,抽中的每一拨10户依次选房。杨锐幸运地排进了第3拨,也是最后一拨。“进去一看,80%的房子都标明已售。”心仪的户型早已被人捷足先登,但看到如此情形,杨锐临时决定多买一套,他在剩下的户型里随便挑了两套。

其他还在等待叫号的约1970户在一个小时后被告知楼盘已经售罄。现场立即混乱起来,人们激动、愤怒,大厅中的摩擦、争吵此起彼伏。

就像参加了一次“轮盘赌”一样———作为奖赏,中奖者终于有资格掏出至少百万以上的巨款购买均价16200元每平米的房屋。可以计算出,中签率是1.5%;购房者中的老股民还记得,1992年百万人排队抢购股票认购证的那次,中签率是10%。

和很多至今在网站讨伐开发商的市民一样,杨锐认定那次在会展中心1.5%的中签率便是其中手法拙劣的一例。

他说:“我回去上网查那天成交的不足50%,也就是说房子根本没有卖完,我担心是完成手续时间不够,连着两三个星期上网查都是同样的结果,春节一过,开发商再出示公告说有一些退订的可以重新选房,这一次房价就是18000元了。

时间就是金钱。”这一在深圳蛇口最先提出的口号深刻影响了中国。对于捂盘惜售追求房价“涨停板”的开发商来说,这个口号的确别有意味。

“开发商捂盘惜售的现象确实存在,但对于正规的大开发商来说,它们更倾向于快速套现,将资金转入下一个项目,而不愿承担市场风险。所以,楼市泡沫并不一定产生于有人恶意囤积,而是整个市场和社会的短视。”肖小平说。

2006年以来,楼市的投资者们和地产商们形成了奇异的合谋关系,“金地名津”的销售策略只是其中手法的一种,一些地产商采用了更为高级而合法的方 式,它们在正式开盘前,会进行一段时间的公开询价,将关系户和普通购房者报出的价格累加制定出最终售价,这样的定价往往会提前覆盖未来的上涨空间,成为市 场上的价格领导者,而实力较弱的开发商则可根据这样的价格确定己方售价,而投资者们在卖出二手屋时又是盯住新盘价格。

价格继续上涨,地产商将获利,投资者也将获利,本应是价格谈判者的买卖双方,却不约而同地合谋定价,房价在这样的循环中渐次推高。盼望楼市下跌的购房者除了用脚投票,基本失去议价的机会———他们中许多人也已被逐离在房市之外。

面对南方周末记者,一位知名房地产公司的开发商回应“深圳开发商联手推高房价”的指责时表示:香港房地产商才有可能形成垄断,整个香港房地产市场控制在几家大地产商手上,可他们也没形成价格联盟,深圳成百上千家开发商,更没有这个可能。

或者说,在空前牛市中,根本不需要什么合谋,开发商跟着水涨船高罢了。这个时候,没有人考虑水能载舟也能覆舟的道理。

2007年6月28日,福田区一块5000平方米的居住用地拍出1.66亿元,竞价激烈。该楼面地价为1.0375万元/平方米,创深圳新高。这是特区内今年首次出让居住用地。

而在前不久,关外一块土地的拍卖也创下天价。这表明一个可怕的事实,有房地产商继续看好深圳房价,否则断不会这样出价。

另一方面,政府财政也得以大为充裕,房价大涨,导致深圳房地产税收猛增。据《中华工商时报》报道,深圳地税局负责人透露,1-5月深圳房地产市场由于 交易活跃,以及多数交易楼盘为5年期以内楼盘,所以营业税收入较高,房地产总税收合计49.84亿元(未含契税),占全市总税收的19.6%,全年预计会 超过100亿元。

有专家表示,开发商在短期内没有任何降价的动力。但可以看出,开发商的这种行为方式仍建立在购买者总体对楼市看涨的前提下,而影响整个购买者群体的预期通常只有地方政府才能做到。

亦有经济学家形容,就像已经一去不复返的金本位时代,某种程度上,中国经济进入了房本位时代。

他预言,“经济发展到现在,各种形式的资产中房产是交易成本最低的,房本位正慢慢变成金融体系的基石。”

近日,又有小道消息在深圳地产界传出,7月15日将是深圳楼市的又一个心理节点,从这一天开始,政府将对房屋出让收益征收15%的个人所得税。这一次,如果传言属实,买卖双方谁将赢得对峙?过去两年的情形会不会第三次重现?

无论输赢,目前的深圳楼市,租金已不足以支付利息,推动房价的原动力已主要是投机和转手。这意味着,目前的市场逻辑近乎自我循环:房价的上涨系于对仍将上涨的预期。

“售租比(售价/月租)、房价与家庭年收入比两项指标都已经到达警戒线。总的来说,不乐观,有蛮大风险。”深圳发展银行住房与消费信贷部总经理柳博说。他们已经开始上调风险控制的尺度,“所有的风险防范,都是为了应付将来的那一次不景气。”

在房贷业务突飞猛进的乐观氛围中,柳博总会不合时宜地想起罗伯特•希勒。这位准确预言了纳斯达克崩盘的耶鲁大学教授,研究了美国115年的房价后得出 结论,人们对房价的投机心理是导致上涨的主要因素。其他因素,不是早已有之,就是伪命题。但这样的上涨,总会跌落。Anything flying  high will fall.(任何高飞之物均会跌落)

柳博问道:“有谁能保证,房价在未来没有20%的可能下跌三成?”

到那时,房贷就已经不安全。他借用巴菲特的名句———只有在退潮时才能看得出谁在裸泳,“我希望那时我们都穿着衣服。”

许多人在准备衣 服。杨锐已决定不再添置新房,一些炒房客也认为房价太高,已把视线投往下一个可能的资金洼地。数十人甚至上百人的深圳看房团一批一批地涌向惠州、东莞、桂 林、长沙、武汉等城市,继续着淘金神话。不久前,在长沙,一个由深圳地产商开发的楼盘,70套联排别墅中有40套为深圳人购得。

地产商们依旧在享受着楼盘的高价和抢购,依旧在以天价竞拍土地。但有的大地产公司已决定,在明年年底前出清存货,不论什么价格。

下跌是一定 的,也许就在明年,也许不那么快。”一位地产商私下坦言,他现在做的所有事情,都是在为将要到来的寒冷期准备。尽管各国的经验表明,房价一般是缓缓下降, 更像是一块系在降落伞上的砖块,但是,“如果那个日子来了,很难有人逃得过”,他喃喃自语。(文中杨锐与傅志刚为化名)

来源:南方周末

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