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中投下注美国房地产的时机正确吗?

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【新三才网讯】中国的确应该从机会主义的投资中吸取一些惨痛的教训了。

当初,中国的主权财富基金中投公司(China Investment Corp.)在百仕通公司(Blackstone Group) 2007年6月上市前向这家私募股权公司投资了30亿美元。从那以后,百仕通的股价已下跌了66%。

中国2007年12月向摩根士丹利(Morgan Stanley)投资的50亿美元也损失累累。摩根士丹利股价已下跌了45%。

接下来进入到2009年。许多经济学家和投资者表示,商业房地产受到了打击,但尚未完全崩溃。但我们从《华尔街日报》上读到,中国已看到这种下跌,正准备投资商业抵押贷款及相关证券。1000亿美元商业地产抵押贷款持有人一定是对此翘首以待了,他们在未来几年里将很难用这些贷款获得再融资。

因此,在中国如今进入商业房地产领域的投资重演上世纪50年代购买佛罗里达州沼泽地的一幕之前,中投或许应该考虑一些注意事项:

1)商业房地产市场向下仍有很长的路要走。即使经济出现了复苏的迹象,也不太可能迅速提高写字楼市场的空置率,由于在经济复苏的初期,就业的增加通常滞后于其它经济指标,写字楼市场还将继续感受到痛苦。

2)小心假底部。一些具有良好过往纪录的投资者在房屋泡沫破裂时期以高昂的代价得到了这条教训。摩根士丹利(Morgan Stanley)的房地产基金在2007年11月从房屋建筑商Lennar手中以5.25亿美元购买了可建造11,000套房屋的土地。当时摩根士丹利是以账面价值的50%购买的这块物业,公司还认为捡了一个大便宜。当时,摩根士丹利基金购买了等于其账面价值50%的优惠财产,但在交易后土地价值又缩水了 40%。与土地不一样,商业房地产即使在不景气时可能还会创造现金。但是,中国应该警惕购买价值可能暴跌的高杠杆比率的物业。这意味着中国可以将继承再融资的难题。

3)遵从传统的房地产格言:位置、位置、还是位置。中国更有可能投资于商业房地产支持的不良债务和证券,而不是建筑本身。不过,重要的是要知道支持这些证券池的物业是什么。投资者在住房抵押贷款证券上遭受了重创,因为他们没认识到(或是草率地忽略了)这样一个事实,即这些投资是由拉斯维加斯和凤凰城等过热的房地产市场中的次级抵押贷款支持的。并非所有的商业房地产的结果都是一样的。包括纽约市的写字楼在内,一些地区都可能受到额外的打击。纽约写字楼市场的杠杆比率过高,金融服务业的收缩造成了空置率居高不下。另一个不容乐观的领域是位于陷入困境的郊区房地产市场中的郊外购物中心,这些地区的消费者正遭受高失业率和丧失赎回权的双重打击。

来源:华尔街日报 

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